Quels frais surviennent lors de la vente d'un bien en Espagne ?
Toute personne vendant un bien en Espagne ne devrait pas se concentrer uniquement sur le prix de vente souhaité. Selon le bien et votre situation personnelle, divers frais, taxes et autres coûts de vente peuvent survenir.
Les calculer à l'avance vous permet de mieux évaluer le produit net qui restera effectivement après la vente.
Nous avons résumé ici pour vous les principaux coûts potentiels pour les vendeurs sur la Costa del Sol.
Commission de l'agence immobilière
Si vous vendez votre bien par l'intermédiaire d'une agence immobilière, la commission convenue devient exigible lors d'une vente réussie. Chez Right Casa, la commission de vente standard est de 5 % du prix de vente plus la TVA espagnole légale (IVA), sauf accord contraire dans le mandat de vente. La commission n'est généralement due qu'en cas de vente réussie, conformément aux conditions convenues dans le mandat. Cela inclut la commercialisation professionnelle de votre bien — notamment via notre site web, les portails immobiliers nationaux et internationaux, notre réseau d'agents, notre base de données clients et nos réseaux sociaux.
Frais juridiques
Nous recommandons aux vendeurs de faire appel à un avocat espagnol indépendant pour gérer l'aspect juridique de la vente. L'avocat peut notamment :
- examiner la documentation de vente
- examiner ou rédiger les contrats
- clarifier les éventuelles charges existantes sur le bien
- expliquer vos obligations fiscales
- communiquer avec l'avocat de l'acheteur
- vous représenter par procuration, si nécessaire
- préparer la signature chez le notaire
Les coûts varient selon le cabinet d'avocats, le prix de vente et l'étendue des services requis. Nous recommandons donc d'obtenir un devis précis avant de mandater un avocat. Si vous n'avez pas encore d'avocat, nous serons heureux de vous recommander des avocats indépendants avec lesquels nous avons eu de bonnes expériences.
Certificat de performance énergétique
Un certificat de performance énergétique (Certificado de Eficiencia Energética) est généralement requis pour vendre un bien, sauf exemption légale applicable. Si votre bien ne dispose pas encore d'un certificat valide, celui-ci doit être établi et enregistré par un professionnel qualifié. Les coûts dépendent, entre autres, du type et de la taille du bien ainsi que du prestataire. Nous pouvons vous aider à organiser cela si nécessaire.
Annulation d'un prêt hypothécaire existant
Si une hypothèque est inscrite sur le bien au registre foncier, cela doit être traité dans le cadre de la vente. Important : même si un prêt hypothécaire a déjà été intégralement remboursé, l'hypothèque peut encore être inscrite au registre foncier. Dans ce cas, une annulation formelle de l'hypothèque au registre foncier peut être nécessaire. Cela peut entraîner des frais pour la banque, le notaire, le registre foncier et, le cas échéant, une gestoría. Les coûts réels dépendent du cas individuel. Si une hypothèque est encore en cours au moment de la vente, le processus de vente clarifie généralement comment elle sera remboursée sur le produit de la vente puis annulée.
Plusvalía Municipal
La vente d'un bien peut donner lieu à la fameuse Plusvalía Municipal. Son nom officiel est Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Il s'agit d'une taxe municipale sur l'augmentation de valeur de la partie terrain d'un bien urbain pendant la durée de possession. Le calcul dépend, entre autres, de la valeur cadastrale du terrain, de la durée de possession et de la réglementation de la municipalité concernée. À la suite de changements législatifs ces dernières années, différentes méthodes de calcul existent désormais. Dans certains cas — notamment lorsqu'aucune augmentation pertinente de la valeur du terrain n'a eu lieu — le traitement fiscal peut également différer. Nous recommandons donc de faire calculer la Plusvalía spécifique par un avocat ou un conseiller fiscal avant la vente.
Impôt sur les plus-values
La vente d'un bien peut également donner lieu à un impôt sur les plus-values sur le bénéfice imposable effectivement réalisé. En termes simples, il s'agit de la différence entre la valeur d'acquisition fiscalement pertinente et la valeur de vente fiscalement pertinente. Certains frais d'achat, de vente et d'investissement vérifiables peuvent être pris en compte dans le calcul, à condition qu'ils répondent aux exigences légales. Cependant, l'impôt réellement dû dépend fortement de la situation personnelle du vendeur — par exemple, s'il est résident fiscal en Espagne et si certaines exonérations ou allégements légaux s'appliquent. Le calcul fiscal individuel doit donc toujours être effectué avec un conseiller fiscal ou un avocat qualifié.
Important pour les vendeurs non résidents fiscaux en Espagne : retenue de 3 %
Si le vendeur n'est pas résident fiscal en Espagne, l'acheteur est généralement tenu de retenir 3 % du prix d'achat convenu et de verser ce montant à l'administration fiscale espagnole. Cette retenue ne constitue pas automatiquement l'impôt final. Après la vente, l'obligation fiscale réelle du vendeur est calculée. Si l'impôt final est inférieur au montant déjà retenu, le vendeur peut, sous réserve des conditions applicables, demander le remboursement de la différence. Si l'impôt réel est supérieur, la différence doit être payée en conséquence. Pour les propriétaires non-résidents en Espagne en particulier, il est donc judicieux de faire calculer les implications fiscales avant de signer le contrat de vente.
Autres frais de vente possibles
Selon le bien et les circonstances individuelles, d'autres frais peuvent survenir, par exemple pour :
- l'obtention ou la mise à jour de documents requis
- des certificats techniques ou administratifs
- des procurations
- les honoraires de gestoría
- toute légalisation ou inscription nécessaire
- le règlement de charges de copropriété impayées ou d'autres dettes
- toute clarification technique ou juridique nécessaire avant la vente
Tous les vendeurs n'encourent pas les mêmes frais. Il est donc judicieux de faire établir un aperçu individuel des coûts au début du processus de vente.
Que me restera-t-il après la vente ?
Pour de nombreux propriétaires, c'est finalement la question la plus importante. Selon le cas individuel, les éléments suivants peuvent devoir être déduits du prix de vente, par exemple :
Nous recommandons donc à nos vendeurs de préparer un calcul net approximatif avec leur conseiller juridique ou fiscal avant la vente. Ainsi, vous saurez dès le départ approximativement le montant auquel vous pouvez vous attendre une fois la vente conclue.
Vous souhaitez vendre votre bien sur la Costa del Sol ?
Right Casa vous accompagne depuis l'estimation initiale du bien, en passant par la commercialisation professionnelle et les visites, jusqu'aux négociations et à une vente réussie. Si vous le souhaitez, nous pouvons également vous recommander des avocats et conseillers fiscaux indépendants et expérimentés, capables d'examiner votre situation fiscale et juridique personnelle. Contactez-nous pour une estimation gratuite et sans engagement de votre bien.
Remarque : ces informations sont fournies à titre indicatif uniquement et ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal individuel. Les taxes, abattements et réglementations légales peuvent évoluer et dépendent de la situation personnelle du vendeur.