Acheter un bien neuf en Espagne

Neuf ou sur plan – que signifie ce terme ?

Avec les programmes neufs, vous pouvez acheter des biens à différents stades de construction. Certains programmes sont proches de l'achèvement, tandis que d'autres sont vendus avant même le début de la construction. Ce dernier cas est souvent appelé achat sur plan. Vous décidez de votre bien sur la base de plans de construction, plans d'étage, descriptifs techniques, visualisations et appartements témoins. C'est précisément pour cette raison qu'il est important de ne pas se limiter à l'emplacement et au prix, mais de faire soigneusement examiner le promoteur, les contrats et les garanties juridiques.

Quels sont les avantages d'un bien neuf ?

Acheter tôt peut-il être intéressant en termes de prix ?

Acheter à un stade précoce d'un programme peut être intéressant en termes de prix. Pour les programmes qui rencontrent du succès, les promoteurs augmentent parfois les prix de vente au fil des différentes phases de commercialisation et de construction. Les acheteurs qui se positionnent tôt peuvent donc, dans certains cas, acheter à un prix inférieur à ceux qui achètent peu avant l'achèvement. Dans les emplacements particulièrement demandés, les biens neufs peuvent même être nettement plus chers que des biens de seconde main comparables, en raison de leurs équipements modernes. Ce qui compte finalement, ce sont toujours l'emplacement, le programme, la qualité de construction, les prestations et le prix du marché.

Quels sont les risques d'un achat sur plan ?

La principale différence par rapport à un bien achevé est que vous achetez quelque chose que vous ne pouvez pas encore voir dans son intégralité au moment de la signature du contrat. Pour cette raison, vous devriez tenir compte des points suivants.

Mes paiements d'acompte sont-ils protégés ?

Lors d'un achat sur plan, les paiements sont souvent effectués en plusieurs étapes. Le droit espagnol prévoit des mécanismes de protection pour certains paiements anticipés sur les logements neufs. Selon les exigences légales, les paiements anticipés effectués par l'acheteur doivent être garantis par une garantie bancaire ou une solution d'assurance appropriée. Votre avocat indépendant devrait donc vérifier, avant tout paiement :

• Où va le paiement
• Si la garantie requise est en place
• Quel montant est couvert
• Dans quelles conditions la garantie peut être activée

Ne transférez pas de paiements anticipés importants sur la seule base de brochures commerciales ou d'assurances verbales.

Vérifier le promoteur et le projet

Avant de signer un contrat d'achat, votre avocat devrait notamment vérifier :

• La propriété du terrain
• Les permis de construire requis
• L'enregistrement du programme
• Les éventuelles charges sur le terrain
• Les conditions contractuelles
• L'échéancier de paiement
• La date d'achèvement prévue
• Les garanties pour les paiements anticipés
• La documentation relative au bien

Une vérification juridique approfondie est particulièrement importante pour les programmes neufs.

Quelle garantie s'applique aux vices de construction ?

Le droit espagnol de la construction distingue différentes périodes de responsabilité selon le type de vice. En général, s'appliquent :

L'affirmation souvent entendue selon laquelle « les biens neufs bénéficient d'une garantie de dix ans » est donc une simplification excessive. Les droits d'un acheteur dépendent du vice concerné, du moment où il est identifié et de la personne responsable.

Inspection avant la remise des clés

Avant la remise finale, nous recommandons une inspection minutieuse du bien. Cela devrait inclure notamment la vérification de :

• Portes et fenêtres
• Carrelages et sols
• Équipements de cuisine et de salle de bain
• Accessoires et installations
• Murs et peinture
• Prises et éclairage
• Climatisation
• Terrasses et espaces extérieurs
• Détails des prestations convenues

Tout vice constaté doit être documenté par écrit et signalé au promoteur. Pour les biens plus importants ou techniquement complexes, une inspection technique professionnelle peut également valoir la peine.

Quelles taxes s'appliquent à un bien neuf en Andalousie ?

L'achat d'un bien résidentiel neuf directement auprès du promoteur entraîne généralement une TVA (IVA) de 10 %. S'ajoute à cela le droit de timbre (AJD – Actos Jurídicos Documentados), généralement dû lors de la signature notariée. Le taux général de l'AJD en Andalousie est actuellement de 1,2 %, bien que des taux réduits puissent être possibles sous certaines conditions. Les acheteurs doivent également prévoir des coûts tels que :

• Avocat
• Notaire
• Registre foncier
• Financement, le cas échéant
• Gestoría, le cas échéant

Votre avocat devrait vous préparer un aperçu individuel des frais d'achat prévisibles avant l'achat.

Puis-je revendre un contrat sur plan avant l'achèvement ?

Un acheteur ne peut pas automatiquement simplement revendre un contrat à un autre acheteur. La possibilité de céder la position de l'acheteur dépend notamment du contrat et du promoteur. Dans certains cas, le consentement exprès du promoteur est requis, et des frais supplémentaires ou des conséquences fiscales peuvent survenir. Si vous envisagez déjà de revendre le bien avant son achèvement au moment de l'achat, vous devriez absolument clarifier ce point avec votre avocat avant de signer le contrat.

Bien neuf ou bien de seconde main ?

Les deux peuvent être la bonne décision.

Ce qui compte n'est pas de savoir si un bien neuf ou un bien de seconde main est « meilleur » en général — mais quel bien correspond le mieux à vos projets personnels.