Welche Kosten entstehen beim Verkauf einer Immobilie in Spanien?
Wer eine Immobilie in Spanien verkauft, sollte nicht nur den gewünschten Verkaufspreis im Blick haben. Je nach Immobilie und persönlicher Situation können verschiedene Gebühren, Steuern und weitere Verkaufskosten entstehen.
Eine frühzeitige Kalkulation hilft Ihnen dabei, besser einzuschätzen, welcher Nettoerlös nach dem Verkauf tatsächlich verbleibt.
Die wichtigsten möglichen Kosten für Verkäufer an der Costa del Sol haben wir hier für Sie zusammengefasst.
Maklerprovision
Wenn Sie Ihre Immobilie über einen Immobilienmakler verkaufen, fällt bei erfolgreichem Verkauf die vereinbarte Maklerprovision an. Bei Right Casa beträgt die übliche Verkaufsprovision 5 % des Verkaufspreises zuzüglich der gesetzlichen spanischen Mehrwertsteuer (IVA), sofern im Maklervertrag nichts anderes vereinbart wurde. Die Provision wird grundsätzlich erst bei erfolgreichem Verkauf entsprechend den im Maklervertrag vereinbarten Bedingungen fällig. Darin enthalten ist die professionelle Vermarktung Ihrer Immobilie – unter anderem über unsere Website, nationale und internationale Immobilienportale, unser Maklernetzwerk, unsere Kundendatenbank und unsere Social-Media-Kanäle.
Anwaltskosten
Wir empfehlen Verkäufern, einen unabhängigen spanischen Rechtsanwalt mit der rechtlichen Abwicklung des Verkaufs zu beauftragen. Der Anwalt kann unter anderem:
- die Verkaufsunterlagen überprüfen
- Verträge prüfen oder erstellen
- bestehende Belastungen der Immobilie klären
- steuerliche Verpflichtungen erläutern
- mit dem Anwalt des Käufers kommunizieren
- Sie gegebenenfalls mit einer Vollmacht vertreten
- den Abschluss beim Notar vorbereiten
Die Kosten unterscheiden sich je nach Kanzlei, Verkaufspreis und Umfang der benötigten Leistungen. Lassen Sie sich deshalb vor der Beauftragung ein konkretes Angebot erstellen. Wenn Sie noch keinen Anwalt haben, können wir Ihnen auf Wunsch unabhängige Rechtsanwälte empfehlen, mit denen wir gute Erfahrungen gemacht haben.
Energieausweis
Für den Verkauf einer Immobilie ist grundsätzlich ein gültiger Energieausweis – Certificado de Eficiencia Energética – erforderlich, sofern keine gesetzliche Ausnahme vorliegt. Falls für Ihre Immobilie noch kein gültiger Energieausweis vorhanden ist, muss dieser von einem entsprechend qualifizierten Fachmann erstellt und registriert werden. Die Kosten hängen unter anderem von Art und Größe der Immobilie sowie vom jeweiligen Anbieter ab. Wir können Ihnen bei Bedarf bei der Organisation behilflich sein.
Löschung einer bestehenden Hypothek
Ist eine Hypothek im Grundbuch eingetragen, muss diese im Zusammenhang mit dem Verkauf berücksichtigt werden. Wichtig: Auch wenn ein Hypothekendarlehen bereits vollständig zurückgezahlt wurde, kann die Hypothek weiterhin im Grundbuch eingetragen sein. In diesem Fall kann eine formelle Löschung der Hypothek im Grundbuch erforderlich sein. Hierfür können Kosten für Bank, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls eine Gestoría entstehen. Die tatsächlichen Kosten hängen vom jeweiligen Fall ab. Besteht bei Verkauf noch eine offene Hypothek, wird normalerweise im Rahmen der Verkaufsabwicklung geklärt, wie diese aus dem Verkaufserlös abgelöst und anschließend gelöscht wird.
Plusvalía Municipal
Beim Verkauf einer Immobilie kann die sogenannte Plusvalía Municipal anfallen. Der offizielle Name lautet Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Dabei handelt es sich um eine kommunale Steuer auf die Wertentwicklung des Grundstücksanteils einer städtischen Immobilie während der Besitzdauer. Die Berechnung hängt unter anderem vom Katasterwert des Grundstücks, der Besitzdauer und den Regelungen der jeweiligen Gemeinde ab. Nach den gesetzlichen Änderungen der vergangenen Jahre bestehen unterschiedliche Berechnungsmöglichkeiten. In bestimmten Fällen, insbesondere wenn keine relevante Wertsteigerung des Grundstücks entstanden ist, kann die steuerliche Behandlung ebenfalls anders ausfallen. Deshalb empfehlen wir, die konkrete Plusvalía bereits vor dem Verkauf von einem Anwalt oder Steuerberater berechnen zu lassen.
Kapitalertragsteuer
Beim Verkauf einer Immobilie kann außerdem Kapitalertragsteuer auf den tatsächlich erzielten steuerpflichtigen Gewinn anfallen. Vereinfacht gesagt wird dabei die Differenz zwischen dem steuerlich relevanten Anschaffungswert und dem steuerlich relevanten Verkaufswert betrachtet. Bestimmte nachweisbare Kauf-, Verkaufs- und Investitionskosten können bei der Berechnung berücksichtigt werden, sofern sie die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllen. Die tatsächliche Steuer hängt jedoch stark von der persönlichen Situation des Verkäufers ab – beispielsweise davon, ob er in Spanien steuerlich ansässig ist und ob bestimmte gesetzliche Steuerbefreiungen oder Vergünstigungen anwendbar sind. Deshalb sollte die individuelle Steuerberechnung immer mit einem qualifizierten Steuerberater oder Rechtsanwalt vorgenommen werden.
Wichtig für nicht in Spanien steuerlich ansässige Verkäufer: 3-%-Einbehalt
Wenn der Verkäufer nicht in Spanien steuerlich ansässig ist, muss der Käufer grundsätzlich 3 % des vereinbarten Kaufpreises einbehalten und diesen Betrag an die spanische Steuerbehörde abführen. Dieser Einbehalt ist nicht automatisch die endgültige Steuer. Nach dem Verkauf wird die tatsächliche steuerliche Verpflichtung des Verkäufers berechnet. Ist die endgültige Steuer niedriger als der bereits einbehaltene Betrag, kann der Verkäufer unter den entsprechenden Voraussetzungen eine Erstattung der Differenz beantragen. Ist die tatsächliche Steuer höher, muss die Differenz entsprechend nachgezahlt werden. Gerade für nicht in Spanien ansässige Eigentümer ist es deshalb sinnvoll, die steuerlichen Auswirkungen bereits vor Unterzeichnung des Verkaufsvertrages berechnen zu lassen.
Weitere mögliche Verkaufskosten
Je nach Immobilie und individueller Situation können weitere Kosten entstehen, beispielsweise für:
- Beschaffung oder Aktualisierung erforderlicher Dokumente
- technische oder administrative Bescheinigungen
- Vollmachten
- Gestoría
- erforderliche Legalisierungen oder Registrierungen
- Begleichung offener Gemeinschaftsgebühren oder anderer Verbindlichkeiten
- gegebenenfalls notwendige technische oder rechtliche Klärungen vor dem Verkauf
Nicht jeder Verkäufer hat dieselben Kosten. Deshalb ist es sinnvoll, bereits zu Beginn des Verkaufsprozesses eine individuelle Kostenübersicht erstellen zu lassen.
Was bleibt mir nach dem Verkauf?
Für viele Eigentümer ist dies letztlich die wichtigste Frage. Vom Verkaufspreis können – abhängig vom individuellen Fall – beispielsweise folgende Positionen abzuziehen sein:
Wir empfehlen unseren Verkäufern deshalb, gemeinsam mit ihrem Rechts- oder Steuerberater bereits vor dem Verkauf eine ungefähre Nettokalkulation zu erstellen. So wissen Sie frühzeitig, mit welchem Betrag Sie nach Abschluss des Verkaufs voraussichtlich rechnen können.
Sie möchten Ihre Immobilie an der Costa del Sol verkaufen?
Right Casa begleitet Sie von der ersten Immobilienbewertung über die professionelle Vermarktung und Besichtigungen bis zu den Verhandlungen und dem erfolgreichen Verkauf. Auf Wunsch können wir Ihnen außerdem erfahrene unabhängige Rechtsanwälte und Steuerberater empfehlen, die Ihre persönliche steuerliche und rechtliche Situation prüfen können. Kontaktieren Sie uns für eine kostenlose und unverbindliche Bewertung Ihrer Immobilie.
Hinweis: Diese Informationen dienen der allgemeinen Orientierung und stellen keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung dar. Steuern, Freibeträge und gesetzliche Regelungen können sich ändern und hängen von der persönlichen Situation des Verkäufers ab.