Ihr Leitfaden zum Immobilienkauf in Spanien
Eine Immobilie an der Costa del Sol zu kaufen, ist für viele Menschen die Erfüllung eines lang gehegten Traums. Gleichzeitig unterscheidet sich der Kaufprozess in Spanien in einigen Punkten von dem in anderen europäischen Ländern.
Bei Right Casa begleiten wir Sie von der ersten Immobiliensuche über Besichtigungen und Verhandlungen bis zum erfolgreichen Kauf beim Notar. Dabei arbeiten wir auf Wunsch mit erfahrenen, unabhängigen Rechtsanwälten, Finanzierungs- und weiteren Fachleuten zusammen, die Sie bei den rechtlichen und finanziellen Aspekten Ihres Immobilienkaufs unterstützen können. Hier erklären wir Ihnen Schritt für Schritt, wie ein Immobilienkauf in Spanien normalerweise abläuft.
Kurz zusammengefasst
- Die Immobiliensuche beginnt mit klaren Kriterien, Budget und Finanzierungsklärung.
- Nach der Auswahl folgen Besichtigung, Angebot und Verhandlung.
- Eine Reservierung sichert die Immobilie, danach folgt die rechtliche Prüfung (Due Diligence).
- Der private Kaufvertrag regelt Anzahlung und Bedingungen vor dem Notartermin.
- Die Eigentumsübertragung erfolgt offiziell beim Notar.
Vorbereitung Ihrer Immobiliensuche
Bevor Sie mit Besichtigungen beginnen, sollten Sie sich Gedanken über Ihre wichtigsten Kriterien machen:
- gewünschte Lage
- Wohnung, Reihenhaus oder Villa
- Anzahl der Schlafzimmer
- Außenbereiche wie Terrasse oder Garten
- Meerblick oder andere besondere Anforderungen
- Nähe zum Strand, Golfplatz oder zu Einkaufsmöglichkeiten
- Eigennutzung oder Investition
- Gesamtbudget
Berücksichtigen Sie dabei nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die beim Kauf entstehenden Steuern und Nebenkosten. Wenn Sie eine Finanzierung benötigen, empfehlen wir, Ihre Möglichkeiten möglichst frühzeitig mit einer Bank oder einem unabhängigen Finanzierungsberater zu besprechen. So wissen Sie bereits vor der konkreten Immobiliensuche, welches Budget Ihnen tatsächlich zur Verfügung steht.
Die passende Immobilie finden
Nachdem wir Ihre Wünsche kennen, suchen wir gemeinsam mit Ihnen nach geeigneten Immobilien. Dabei sind Sie nicht ausschließlich auf Immobilien beschränkt, die direkt von Right Casa angeboten werden. Durch unsere Zusammenarbeit mit anderen Maklern und unser umfangreiches Immobiliennetzwerk an der Costa del Sol können wir Ihnen auch zahlreiche Immobilien anderer Anbieter zeigen. Das bedeutet für Sie: ein Ansprechpartner und Zugang zu einem großen Teil des Immobilienangebots an der Costa del Sol.
Besichtigungen & Auswahl
Wir organisieren die Besichtigungen geeigneter Immobilien und helfen Ihnen dabei, die verschiedenen Angebote realistisch miteinander zu vergleichen. Neben der Immobilie selbst sollten dabei beispielsweise auch folgende Faktoren berücksichtigt werden:
- genaue Lage und Umgebung
- Orientierung und Sonneneinstrahlung
- Zustand der Immobilie
- Gemeinschaftsanlagen
- laufende Gemeinschaftskosten
- mögliche Renovierungsarbeiten
- Wiederverkaufspotenzial
- gegebenenfalls Vermietungsmöglichkeiten
Gerade wenn Sie die Costa del Sol noch nicht sehr gut kennen, kann unsere lokale Marktkenntnis dabei helfen, die Unterschiede zwischen den einzelnen Gebieten besser einzuschätzen.
Angebot & Verhandlung
Wenn Sie Ihre Wunschimmobilie gefunden haben, unterstützen wir Sie bei der Abgabe eines Angebots und bei den Verhandlungen mit dem Verkäufer. Neben dem Kaufpreis können auch weitere Punkte Bestandteil der Verhandlung sein, beispielsweise:
- gewünschter Übergabetermin
- enthaltenes Mobiliar
- Zahlungsbedingungen
- besondere Bedingungen des Käufers oder Verkäufers
Sobald sich beide Parteien grundsätzlich geeinigt haben, kann der Kaufprozess beginnen.
Reservierung der Immobilie
In vielen Fällen wird zunächst ein Reservierungsvertrag unterzeichnet. Dabei zahlt der Käufer üblicherweise einen vereinbarten Reservierungsbetrag. Die Immobilie wird anschließend für einen bestimmten Zeitraum vom Markt genommen, während die nächsten Schritte vorbereitet werden. Die Höhe der Reservierungszahlung und die Bedingungen für eine mögliche Rückzahlung können von Fall zu Fall unterschiedlich sein. Deshalb sollte der Reservierungsvertrag sorgfältig geprüft werden – idealerweise durch Ihren unabhängigen Rechtsanwalt – bevor Sie ihn unterzeichnen oder Geld überweisen.
Rechtliche Prüfung – Due Diligence
Eine der wichtigsten Aufgaben Ihres Anwalts ist die rechtliche Prüfung der Immobilie. Dabei wird unter anderem kontrolliert:
- wer der rechtmäßige Eigentümer ist
- ob die Immobilie korrekt im Grundbuch eingetragen ist
- ob Hypotheken oder andere Belastungen bestehen
- ob offene Steuern oder Gemeinschaftsgebühren vorhanden sind
- ob relevante Genehmigungen und Unterlagen vorliegen
- ob rechtliche Besonderheiten bestehen, die vor dem Kauf geklärt werden müssen
Welche Prüfungen erforderlich sind, hängt von der jeweiligen Immobilie ab. Gerade deshalb empfehlen wir jedem Käufer, einen unabhängigen spanischen Rechtsanwalt mit der Prüfung und Abwicklung des Kaufs zu beauftragen.
Privater Kaufvertrag
Nach erfolgreicher rechtlicher Prüfung wird häufig ein privater Kaufvertrag abgeschlossen. Bei vielen Wiederverkaufsimmobilien wird zu diesem Zeitpunkt eine Anzahlung von insgesamt etwa 10 % des vereinbarten Kaufpreises geleistet, wobei bereits gezahlte Reservierungsbeträge normalerweise entsprechend berücksichtigt werden. Der Vertrag legt unter anderem Kaufpreis, Zahlungsbedingungen, Fertigstellungstermin sowie die Rechte und Verpflichtungen von Käufer und Verkäufer fest. Die genaue Vertragsgestaltung sollte immer von den beteiligten Rechtsanwälten geprüft und auf den jeweiligen Kauf abgestimmt werden.
Abschluss beim Notar
Der endgültige Immobilienkauf wird durch die Unterzeichnung der öffentlichen Kaufurkunde – Escritura Pública de Compraventa – beim spanischen Notar abgeschlossen. Zu diesem Zeitpunkt wird üblicherweise der noch offene Kaufpreis bezahlt und die Immobilie an den Käufer übergeben. Anschließend wird die Eigentumsänderung beim zuständigen Grundbuchamt eingereicht. Ihr Anwalt oder Ihre Gestoría kann sich außerdem um weitere Formalitäten kümmern, beispielsweise die Zahlung der entsprechenden Steuern und die Ummeldung von Versorgungsverträgen.
Herzlichen Glückwunsch – Sie sind jetzt Eigentümer Ihrer Immobilie in Spanien.
Welche Steuern fallen beim Immobilienkauf in Andalusien an?
Die zu zahlenden Steuern hängen insbesondere davon ab, ob Sie eine Bestandsimmobilie oder einen Neubau erwerben.
Bestandsimmobilien
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie in Andalusien fällt grundsätzlich die spanische Grunderwerbsteuer – Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) – an. Der allgemeine Steuersatz in Andalusien beträgt derzeit 7 % des steuerlich maßgeblichen Wertes. Unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen können reduzierte Steuersätze gelten. Ihr Anwalt oder Steuerberater kann prüfen, ob dies in Ihrem individuellen Fall zutrifft.
Neubauimmobilien
Beim direkten Kauf einer neuen Immobilie vom Bauträger fällt grundsätzlich keine ITP an. Stattdessen werden normalerweise 10 % Mehrwertsteuer (IVA) auf Wohnimmobilien sowie zusätzlich die entsprechende Stempelsteuer (AJD) berechnet. Bei Grundstücken, Gewerbeimmobilien und anderen Immobilientypen können andere Steuersätze und Regelungen gelten. Lassen Sie sich deshalb vor dem Kauf die konkrete steuerliche Belastung für Ihre Immobilie berechnen.
Weitere Kaufnebenkosten
Neben den Steuern sollten Käufer weitere Kosten einkalkulieren. Dazu können unter anderem gehören:
- Rechtsanwaltskosten
- Notargebühren
- Grundbuchgebühren
- gegebenenfalls Gestoría
- Finanzierungskosten
- Immobilienbewertung bei einer Hypothek
- gegebenenfalls technische Gutachten
- Bank- und Überweisungskosten
Die tatsächlichen Kosten hängen vom Kaufpreis, der Immobilie und Ihrer persönlichen Situation ab. Wir empfehlen deshalb, sich vor dem Kauf von Ihrem Anwalt eine individuelle Aufstellung der voraussichtlichen Kaufnebenkosten erstellen zu lassen.
Finanzierung einer Immobilie in Spanien
Auch internationale Käufer können grundsätzlich eine spanische Hypothek zur Finanzierung einer Immobilie beantragen. Wie viel eine Bank finanziert, hängt unter anderem von Ihrer finanziellen Situation, Ihrem Einkommen, Ihrer steuerlichen Ansässigkeit und dem Wert der Immobilie ab. Wenn Sie eine Finanzierung benötigen, sollten Sie sich möglichst vor der Unterzeichnung verbindlicher Kaufverträge über Ihre Finanzierungsmöglichkeiten informieren. Wir können Ihnen auf Wunsch Kontakte zu erfahrenen Finanzierungsspezialisten vermitteln.
Laufende Kosten nach dem Kauf
Nach dem Immobilienkauf entstehen verschiedene laufende Kosten, die Sie bei Ihrer Budgetplanung berücksichtigen sollten. Dazu können gehören:
IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles)
Die kommunale Grundsteuer wird normalerweise jährlich erhoben. Die Höhe hängt unter anderem vom Katasterwert der Immobilie und der jeweiligen Gemeinde ab.
Gemeinschaftsgebühren
Bei Wohnungen und Immobilien innerhalb einer Eigentümergemeinschaft fallen normalerweise Gemeinschaftsgebühren für die Pflege und Unterhaltung gemeinschaftlicher Bereiche an – beispielsweise Gärten, Pools, Aufzüge oder Sicherheitsanlagen.
Müllgebühren
Je nach Gemeinde können separate Gebühren für die Müllentsorgung anfallen.
Versicherung
Eine Gebäude- und Hausratversicherung ist empfehlenswert und kann bei einer Finanzierung durch eine Bank teilweise eine Voraussetzung sein.
Darüber hinaus können – abhängig von Ihrer persönlichen Situation und Nutzung der Immobilie – weitere steuerliche Verpflichtungen entstehen.
Wir begleiten Sie bei Ihrem Immobilienkauf
Bei Right Casa endet unsere Arbeit nicht damit, Ihnen eine Immobilie zu zeigen. Wir begleiten Sie während des gesamten Kaufprozesses und helfen Ihnen dabei, die richtigen Ansprechpartner für rechtliche, finanzielle und praktische Fragen zu finden. Auch nach dem Kauf stehen wir Ihnen zur Seite und können Sie bei Bedarf mit zuverlässigen Ansprechpartnern für Renovierung, Einrichtung, Immobilienservice und weitere Dienstleistungen an der Costa del Sol verbinden.
Kostenloser Käuferleitfaden
Laden Sie unseren ausführlichen Käuferleitfaden als PDF herunter – mit allen wichtigen Informationen rund um den Immobilienkauf an der Costa del Sol.
Sie möchten eine Immobilie an der Costa del Sol kaufen?
Hinweis: Die Informationen auf dieser Seite dienen der allgemeinen Orientierung und stellen keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung dar. Steuersätze und gesetzliche Regelungen können sich ändern. Lassen Sie Ihre individuelle Situation vor einem Immobilienkauf von einem qualifizierten Rechts- oder Steuerberater prüfen.