Hypotheken und Finanzierung in Spanien
Sie möchten eine Immobilie an der Costa del Sol kaufen und benötigen dafür eine Finanzierung?
Auch internationale Käufer können grundsätzlich eine spanische Hypothek erhalten. Die Konditionen hängen jedoch von Ihrer persönlichen finanziellen Situation, Ihrem Wohnsitz, Ihrem Einkommen, dem Wert der Immobilie und den Anforderungen der jeweiligen Bank ab. Bei Right Casa selbst vergeben wir keine Hypotheken. Wir können Sie jedoch auf Wunsch mit erfahrenen, unabhängigen Finanzierungsspezialisten und Banken in Kontakt bringen, die mit spanischen Immobilienfinanzierungen und internationalen Käufern vertraut sind. So können Sie Ihre Finanzierungsmöglichkeiten möglichst frühzeitig klären und Ihre Immobiliensuche mit einem realistischen Budget beginnen.
Kurz zusammengefasst
- Die Finanzierung sollte möglichst vor der Immobiliensuche geklärt werden.
- Nichtresidenten erhalten meist bis zu 70 % Finanzierung, Residenten oft mehr.
- Banken prüfen Einkommen, Bonität und den Wert der Immobilie per Gutachten.
- Zur Wahl stehen feste, variable oder gemischte Hypotheken mit unterschiedlichen Risiken.
- Right Casa vermittelt unabhängige Finanzierungsspezialisten für Ihre individuelle Situation.
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Monatliche Rate
1.227 €
Darlehenssumme
245.000 €
Gesamte Zinskosten
122.958 €
Unverbindliche Beispielrechnung ohne Nebenkosten oder Gebühren. Die tatsächlichen Konditionen hängen von Ihrer individuellen Situation und der jeweiligen Bank ab.
Finanzierung möglichst früh klären
Wenn Sie für Ihren Immobilienkauf eine Hypothek benötigen, empfehlen wir, das Thema Finanzierung nicht erst dann anzugehen, wenn Sie Ihre Traumimmobilie gefunden haben. Eine frühzeitige Prüfung hilft Ihnen zu verstehen:
- welches Budget realistisch ist
- wie viel Eigenkapital Sie benötigen
- welche monatliche Rate für Sie tragbar ist
- welche Banken grundsätzlich infrage kommen
- welche Unterlagen benötigt werden
- welche zusätzlichen Finanzierungskosten entstehen können
Eine erste Finanzierungsprüfung kann Ihnen außerdem helfen, bei einer späteren Kaufverhandlung schneller und sicherer zu handeln.
Können Nichtresidenten eine Hypothek in Spanien erhalten?
Ja. Spanische Banken finanzieren auch Immobilienkäufe von Personen, die ihren steuerlichen oder gewöhnlichen Wohnsitz außerhalb Spaniens haben. Nichtresidenten müssen allerdings häufig einen höheren Anteil des Kaufpreises aus eigenen Mitteln finanzieren als in Spanien ansässige Käufer. Die mögliche Finanzierung hängt immer von der Bank und der individuellen Situation ab. Als grobe Orientierung werden bei internationalen Nichtresidenten häufig Finanzierungen von bis zu etwa 60–70 % des von der Bank anerkannten Immobilienwertes angeboten. Dies ist jedoch keine Garantie. Einkommen, Alter, bestehende Kredite, Herkunft des Einkommens, Immobilientyp und Bonität können die Entscheidung erheblich beeinflussen.
Und wenn ich in Spanien ansässig bin?
Für in Spanien ansässige Käufer können Banken teilweise höhere Beleihungen anbieten als für Nichtresidenten. Auch hier gibt es jedoch keinen automatischen Anspruch auf einen bestimmten Finanzierungsanteil. Aussagen wie „Residenten bekommen 100 % Finanzierung“ sollten deshalb mit Vorsicht betrachtet werden. Solche Finanzierungen sind eher Ausnahmefälle und hängen stark von Immobilie, Bank und persönlicher Situation ab. Bei Ihrer Finanzplanung sollten Sie grundsätzlich davon ausgehen, dass Sie Eigenkapital sowohl für einen Teil des Kaufpreises als auch für die Kaufnebenkosten benötigen.
Kaufnebenkosten werden normalerweise nicht vollständig finanziert
Ein häufiger Fehler bei der Budgetplanung besteht darin, nur den Eigenkapitalanteil für den Immobilienpreis zu berücksichtigen. Zusätzlich zum Kaufpreis entstehen in Spanien unter anderem:
- Grunderwerbsteuer bzw. IVA und AJD bei Neubauten
- Notar- und Grundbuchkosten
- Rechtsanwaltskosten
- gegebenenfalls Finanzierungskosten
- weitere individuelle Kaufkosten
Diese Kosten müssen normalerweise größtenteils aus eigenen Mitteln bezahlt werden. Wenn Ihr gesamtes verfügbares Budget beispielsweise 300.000 Euro beträgt, bedeutet dies deshalb nicht automatisch, dass Sie eine Immobilie für 300.000 Euro kaufen können.
Wie entscheidet eine Bank, wie viel ich leihen kann?
Die Bank betrachtet nicht nur den Wert der Immobilie. Mindestens ebenso wichtig ist Ihre persönliche finanzielle Situation. Dabei können beispielsweise berücksichtigt werden:
- regelmäßiges Einkommen
- Beschäftigungsstatus
- selbstständige Tätigkeit
- bestehende Kredite und Verpflichtungen
- monatliche Lebenshaltungskosten
- Alter
- Laufzeit der gewünschten Finanzierung
- Eigenkapital
- Kreditgeschichte
- Steuererklärungen
- Herkunft des Einkommens
Bei internationalen Käufern können zusätzlich Wechselkursrisiken eine Rolle spielen, wenn das Einkommen beispielsweise in britischen Pfund statt in Euro erzielt wird.
Kostenlose Beratung
Unsere Hypothekenexperten beraten Sie unverbindlich und kostenfrei – ob Antrag oder Vorab-Check.
Schnell und effizient
Unser Team findet zügig die passenden Konditionen bei verschiedenen Banken.
Spezialisiert auf Nicht-Residenten
Auch als Nicht-Resident ist in Spanien eine Finanzierung von bis zu 70 % möglich.
Individuell auf Sie abgestimmt
Wir nehmen uns Zeit, Ihre Situation zu verstehen und die beste Lösung für Sie zu finden.
Welche Unterlagen benötige ich?
Die genauen Anforderungen unterscheiden sich von Bank zu Bank. Typischerweise können jedoch folgende Dokumente verlangt werden:
- Reisepass oder Ausweisdokument
- NIE
- Nachweis des Wohnsitzes
- Arbeitsvertrag oder Nachweis der selbstständigen Tätigkeit
- aktuelle Gehaltsabrechnungen
- Steuererklärungen
- Kontoauszüge
- Nachweis vorhandener Ersparnisse
- Informationen zu bestehenden Krediten
- gegebenenfalls Jahresabschlüsse oder Unternehmensunterlagen
Selbstständige Käufer müssen häufig umfangreichere Einkommensnachweise vorlegen als Angestellte. Ihr Finanzierungsspezialist kann Ihnen frühzeitig mitteilen, welche Unterlagen für Ihre Situation benötigt werden.
Wie wird die Immobilie bewertet?
Bei einer Hypothekenfinanzierung lässt die Bank die Immobilie normalerweise von einem zugelassenen Gutachter – einem sogenannten Tasador – bewerten. Diese Bewertung ist für die Bank wichtig, weil sie unter anderem Grundlage für die Berechnung des möglichen Finanzierungsbetrags ist. Entscheidend ist deshalb nicht unbedingt nur der vereinbarte Kaufpreis. Wenn die Bank die Immobilie niedriger bewertet als den Kaufpreis, kann dies bedeuten, dass Sie zusätzliches Eigenkapital benötigen.
Feste, variable oder gemischte Hypothek?
In Spanien werden hauptsächlich drei Arten von Hypotheken angeboten.
Festzins
Bei einer Festzinshypothek bleibt der vereinbarte Zinssatz während der gesamten Laufzeit gleich. Dadurch bleibt normalerweise auch die monatliche Rate kalkulierbar. Der große Vorteil ist Planungssicherheit: Steigende Marktzinsen wirken sich nicht auf Ihre vereinbarte Rate aus. Umgekehrt profitieren Sie während der Zinsbindung auch nicht automatisch davon, wenn die allgemeinen Zinsen sinken. Die Banco de España beschreibt Festzinshypotheken entsprechend als Finanzierung mit konstantem Zinssatz und gleichbleibender Rate.
Variabler Zinssatz
Variable Hypotheken werden üblicherweise an einen Referenzzinssatz gekoppelt. In Spanien ist der 12-Monats-Euribor der am häufigsten verwendete Referenzwert für variable Immobilienkredite. Der vereinbarte Zinssatz kann beispielsweise aus:
Euribor + Bankmarge
Der Zinssatz wird normalerweise in bestimmten Abständen angepasst, häufig jährlich oder halbjährlich. Steigt der Referenzzinssatz, kann Ihre monatliche Rate steigen. Sinkt er, kann die Rate entsprechend sinken. Bei variablen Hypotheken sollte deshalb nicht nur die heutige Rate betrachtet werden, sondern auch geprüft werden, ob die Finanzierung bei höheren Zinsen weiterhin tragbar wäre.
Gemischte Hypothek
Eine gemischte oder Mixed Mortgage kombiniert beide Modelle. Dabei gilt beispielsweise für die ersten Jahre ein fester Zinssatz. Anschließend wird die Finanzierung auf einen variablen Zinssatz umgestellt. Solche Modelle sind in Spanien mittlerweile ein üblicher Bestandteil des Hypothekenmarktes. Welche Variante am besten geeignet ist, hängt von Ihren persönlichen Plänen, Ihrer Risikobereitschaft und der angebotenen Kondition ab.
Nicht nur auf den Zinssatz achten
Beim Vergleich verschiedener Hypotheken sollten Sie nicht ausschließlich auf den beworbenen Zinssatz schauen. Banken können unterschiedliche Konditionen und Voraussetzungen haben. Relevant können beispielsweise sein:
- Effektivzins
- Laufzeit
- monatliche Rate
- Sondertilgungsmöglichkeiten
- Kosten einer vorzeitigen Rückzahlung
- erforderliche Versicherungen
- Kontoführung
- Gehaltskonto
- weitere an den Zinssatz gekoppelte Bankprodukte
Der günstigste nominelle Zinssatz ist deshalb nicht zwangsläufig das günstigste Gesamtangebot. Lassen Sie sich die verschiedenen Angebote möglichst auf vergleichbarer Basis gegenüberstellen.
Was passiert bei einer variablen Hypothek, wenn die Zinsen steigen?
Das sollte vor Vertragsabschluss unbedingt berücksichtigt werden. Die Banco de España weist darauf hin, dass Banken bei variablen Hypotheken eine Simulation bereitstellen müssen, die zeigt, wie sich unterschiedliche Zinsentwicklungen auf die monatliche Rate auswirken könnten. Diese Simulation ist allerdings keine Vorhersage der zukünftigen Zinsen. Auch unabhängig davon empfehlen wir, selbst verschiedene Szenarien zu betrachten. Fragen Sie sich beispielsweise: Könnte ich meine monatliche Rate auch dann noch problemlos bezahlen, wenn sie spürbar steigt?
Damit vermeiden Sie, Ihre Finanzierung ausschließlich auf Grundlage der momentan angebotenen Rate zu planen.
Wie beeinflusst mein Alter die Hypothek?
Auch das Alter kann eine Rolle spielen. Banken legen häufig ein maximales Alter fest, das der Kreditnehmer am Ende der Hypothekenlaufzeit erreicht haben darf. Dadurch kann bei älteren Käufern eine kürzere Laufzeit erforderlich werden. Eine kürzere Laufzeit wiederum bedeutet bei gleichem Kreditbetrag normalerweise höhere monatliche Raten. Da die Altersgrenzen von Bank zu Bank unterschiedlich sein können, sollte dies individuell geprüft werden.
Soll ich die Finanzierung vor der Immobiliensuche prüfen lassen?
Wenn Sie auf eine Hypothek angewiesen sind: ja, möglichst früh. Eine Vorprüfung kann Ihnen helfen, drei entscheidende Fragen zu beantworten:
- Wie viel kann ich voraussichtlich finanzieren?
- Wie viel Eigenkapital benötige ich?
- Welcher Immobilienpreis passt tatsächlich zu meinem Budget?
Damit vermeiden Sie, Zeit in Immobilien zu investieren, die später nicht finanzierbar sind.
Reservierungsvertrag und Finanzierung
Besondere Vorsicht ist geboten, wenn Sie eine Immobilie reservieren, bevor Ihre Finanzierung endgültig bestätigt wurde. Eine allgemeine positive Einschätzung oder Vorprüfung ist noch keine verbindliche Kreditzusage. Lassen Sie deshalb von Ihrem unabhängigen Anwalt prüfen, welche Folgen es hätte, wenn die Finanzierung später nicht zustande kommt. Ob eine Reservierungszahlung oder Anzahlung zurückerstattet werden kann, hängt von den konkret vereinbarten Vertragsbedingungen ab.
Währungsrisiko für britische und andere internationale Käufer
Wenn Sie Ihr Einkommen nicht in Euro erhalten, sollten Sie außerdem mögliche Wechselkursschwankungen berücksichtigen. Ein britischer Käufer könnte beispielsweise Einkommen in Pfund beziehen, während Hypothek und Immobilie in Euro finanziert werden. Verändert sich der Wechselkurs deutlich, kann sich die tatsächliche Belastung in Ihrer Heimatwährung erhöhen oder reduzieren. Auch dies sollte in eine langfristige Finanzplanung einbezogen werden.
Wie Right Casa Sie unterstützen kann
Right Casa ist kein Kreditinstitut und vergibt selbst keine Hypotheken. Was wir jedoch tun können: Wir können Sie auf Wunsch mit erfahrenen unabhängigen Finanzierungsspezialisten und Banken in Verbindung bringen, die spanische Immobilienfinanzierungen kennen und regelmäßig mit internationalen Käufern arbeiten. Während Sie Ihre Finanzierung klären, können wir gleichzeitig Ihre Immobiliensuche auf ein realistisches Budget abstimmen. So greifen Finanzierung und Immobiliensuche sinnvoll ineinander, statt erst am Ende des Kaufprozesses miteinander konfrontiert zu werden.
Erst Finanzierung verstehen – dann entspannt suchen
Eine spanische Hypothek muss für internationale Käufer nicht kompliziert sein. Entscheidend ist, frühzeitig zu wissen:
- welches Eigenkapital benötigt wird
- welcher Kreditbetrag realistisch ist
- welche monatliche Belastung entsteht
- welche Art von Hypothek zu Ihnen passt
- welche zusätzlichen Kaufkosten berücksichtigt werden müssen
Je früher diese Punkte geklärt sind, desto sicherer können Sie anschließend nach Ihrer Immobilie an der Costa del Sol suchen.
Sie möchten eine Immobilie kaufen und benötigen eine Finanzierung?
Hinweis: Right Casa ist kein Kreditgeber und bietet keine individuelle Finanzberatung an. Finanzierungsbedingungen, Beleihungsquoten, Zinssätze und Kreditentscheidungen werden von den jeweiligen Banken bzw. Finanzierungsanbietern festgelegt und können sich ändern.