Welke kosten komen kijken bij de verkoop van een woning in Spanje?
Wie een woning in Spanje verkoopt, moet zich niet alleen richten op de gewenste verkoopprijs. Afhankelijk van de woning en uw persoonlijke situatie kunnen er verschillende kosten, belastingen en andere verkoopkosten ontstaan.
Deze vroegtijdig te berekenen helpt u een beter beeld te krijgen van de netto-opbrengst die na de verkoop daadwerkelijk overblijft.
Wij hebben hier de belangrijkste mogelijke kosten voor verkopers aan de Costa del Sol voor u samengevat.
Makelaarscourtage
Als u uw woning via een makelaar verkoopt, wordt de overeengekomen courtage verschuldigd bij een succesvolle verkoop. Bij Right Casa bedraagt de standaard verkoopcourtage 5% van de verkoopprijs plus de wettelijke Spaanse btw (IVA), tenzij anders overeengekomen in de bemiddelingsovereenkomst. De courtage is over het algemeen alleen verschuldigd bij een succesvolle verkoop, in overeenstemming met de voorwaarden die zijn overeengekomen in de bemiddelingsovereenkomst. Dit omvat de professionele marketing van uw woning — onder meer via onze website, nationale en internationale vastgoedportalen, ons netwerk van makelaars, onze klantendatabase en onze social media-kanalen.
Juridische kosten
Wij raden verkopers aan een onafhankelijke Spaanse advocaat in te schakelen om de juridische kant van de verkoop af te handelen. De advocaat kan onder meer:
- de verkoopdocumentatie beoordelen
- contracten beoordelen of opstellen
- eventuele bestaande lasten op de woning verduidelijken
- uw fiscale verplichtingen uitleggen
- communiceren met de advocaat van de koper
- u indien nodig vertegenwoordigen via een volmacht
- de afhandeling bij de notaris voorbereiden
De kosten variëren afhankelijk van het advocatenkantoor, de verkoopprijs en de omvang van de vereiste diensten. Wij raden daarom aan een specifieke offerte op te vragen voordat u een advocaat inschakelt. Als u nog geen advocaat heeft, bevelen wij graag onafhankelijke advocaten aan waarmee wij goede ervaringen hebben.
Energieprestatiecertificaat
Een energieprestatiecertificaat (Certificado de Eficiencia Energética) is over het algemeen vereist om een woning te verkopen, tenzij een wettelijke vrijstelling van toepassing is. Als uw woning nog geen geldig certificaat heeft, moet dit worden opgesteld en geregistreerd door een gekwalificeerde professional. De kosten zijn onder meer afhankelijk van het type en de grootte van de woning en van de aanbieder. Wij kunnen u indien nodig helpen dit te regelen.
Aflossing van een bestaande hypotheek
Als er een hypotheek op de woning staat ingeschreven in het kadaster, moet dit als onderdeel van de verkoop worden geregeld. Belangrijk: zelfs als een hypothecaire lening al volledig is afgelost, kan de hypotheek nog steeds in het kadaster staan ingeschreven. In dat geval kan een formele doorhaling van de hypotheek in het kadaster nodig zijn. Dit kan kosten met zich meebrengen voor de bank, de notaris, het kadaster en, indien van toepassing, een gestoría. De daadwerkelijke kosten zijn afhankelijk van het individuele geval. Als er op het moment van verkoop nog een hypotheek openstaat, wordt in het verkoopproces meestal vastgelegd hoe deze uit de verkoopopbrengst wordt afgelost en vervolgens wordt doorgehaald.
Plusvalía Municipal
De verkoop van een woning kan aanleiding geven tot de zogenaamde Plusvalía Municipal. De officiële naam is Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Dit is een gemeentelijke belasting op de waardestijging van het grondgedeelte van een stedelijke woning gedurende de periode van eigendom. De berekening is onder meer afhankelijk van de kadastrale waarde van de grond, de duur van het eigendom en de regelgeving van de betreffende gemeente. Na wetswijzigingen in de afgelopen jaren bestaan er nu verschillende berekeningsmethoden. In bepaalde gevallen — met name wanneer er geen relevante waardestijging van de grond heeft plaatsgevonden — kan de fiscale behandeling ook anders zijn. Wij raden daarom aan de specifieke Plusvalía vóór de verkoop te laten berekenen door een advocaat of belastingadviseur.
Vermogenswinstbelasting
De verkoop van een woning kan ook aanleiding geven tot vermogenswinstbelasting over de daadwerkelijk behaalde belastbare winst. Eenvoudig gezegd gaat het hierbij om het verschil tussen de fiscaal relevante aankoopwaarde en de fiscaal relevante verkoopwaarde. Bepaalde aantoonbare aankoop-, verkoop- en investeringskosten kunnen in de berekening worden meegenomen, mits deze aan de wettelijke vereisten voldoen. De daadwerkelijk verschuldigde belasting hangt echter sterk af van de persoonlijke situatie van de verkoper — bijvoorbeeld of deze fiscaal inwoner is van Spanje en of bepaalde wettelijke vrijstellingen of verminderingen van toepassing zijn. De individuele belastingberekening moet daarom altijd worden uitgevoerd met een gekwalificeerde belastingadviseur of advocaat.
Belangrijk voor verkopers die geen fiscaal inwoner van Spanje zijn: 3% inhouding
Als de verkoper geen fiscaal inwoner is van Spanje, is de koper over het algemeen verplicht 3% van de overeengekomen koopprijs in te houden en dit bedrag af te dragen aan de Spaanse belastingdienst. Deze inhouding is niet automatisch de definitieve belasting. Na de verkoop wordt de daadwerkelijke belastingplicht van de verkoper berekend. Als de definitieve belasting lager is dan het reeds ingehouden bedrag, kan de verkoper, onder voorbehoud van de relevante vereisten, terugbetaling van het verschil aanvragen. Is de daadwerkelijke belasting hoger, dan moet het verschil dienovereenkomstig worden betaald. Voor eigenaren die geen inwoner van Spanje zijn, is het dan ook verstandig de fiscale gevolgen te laten berekenen vóór ondertekening van het verkoopcontract.
Overige mogelijke verkoopkosten
Afhankelijk van de woning en de individuele omstandigheden kunnen er verdere kosten ontstaan, bijvoorbeeld voor:
- het verkrijgen of actualiseren van vereiste documenten
- technische of administratieve certificaten
- volmachten
- gestoría-kosten
- eventueel noodzakelijke legalisaties of registraties
- het afwikkelen van openstaande gemeenschapskosten of andere verplichtingen
- eventueel noodzakelijke technische of juridische verduidelijkingen vóór de verkoop
Niet elke verkoper maakt dezelfde kosten. Het is daarom de moeite waard om aan het begin van het verkoopproces een individueel kostenoverzicht te laten opstellen.
Wat houd ik over na de verkoop?
Voor veel eigenaren is dit uiteindelijk de belangrijkste vraag. Afhankelijk van het individuele geval kunnen bijvoorbeeld de volgende posten van de verkoopprijs moeten worden afgetrokken:
Wij raden onze verkopers daarom aan om vóór de verkoop samen met hun juridisch of fiscaal adviseur een geschatte netto-berekening op te stellen. Zo weet u vroegtijdig ongeveer welk bedrag u kunt verwachten zodra de verkoop is afgerond.
Wilt u uw woning aan de Costa del Sol verkopen?
Right Casa begeleidt u vanaf de eerste woningtaxatie, via professionele marketing en bezichtigingen, tot aan onderhandelingen en een succesvolle verkoop. Op verzoek kunnen wij u ook ervaren, onafhankelijke advocaten en belastingadviseurs aanbevelen die uw persoonlijke fiscale en juridische situatie kunnen beoordelen. Neem contact met ons op voor een gratis en vrijblijvende taxatie van uw woning.
Let op: deze informatie wordt uitsluitend ter algemene informatie verstrekt en vormt geen individueel juridisch of fiscaal advies. Belastingen, vrijstellingen en wettelijke regelingen kunnen wijzigen en zijn afhankelijk van de persoonlijke situatie van de verkoper.