Comprar una vivienda de obra nueva en España
Las viviendas de obra nueva son especialmente populares entre los compradores internacionales en la Costa del Sol. La arquitectura moderna, la construcción energéticamente eficiente, las amplias terrazas y las zonas comunitarias de alta calidad convierten a muchas promociones nuevas en una alternativa interesante a las propiedades de segunda mano.
Sin embargo, comprar una vivienda de obra nueva, especialmente sobre plano o durante la construcción, difiere en varios aspectos importantes de la compra de una propiedad ya terminada. En Right Casa le ayudamos a comparar las promociones de obra nueva adecuadas y le acompañamos desde el primer interés hasta la entrega de su nueva vivienda.
En Resumen
- Comprar sobre plano significa adquirir una propiedad antes o durante su construcción.
- Las ventajas incluyen acabados modernos y precios a menudo más atractivos para compradores tempranos.
- Existen riesgos, pero los pagos a cuenta están protegidos legalmente en España.
- Conviene comprobar cuidadosamente la promotora y el proyecto antes de comprar.
- Las garantías legales cubren los defectos de construcción tras la entrega.
Obra nueva o sobre plano: ¿qué significa?
En las promociones de obra nueva se pueden adquirir viviendas en distintas fases de construcción. Algunas promociones están próximas a finalizar, mientras que otras se venden antes de que comience la construcción. Esto último se conoce a menudo como compra sobre plano. En estos casos, usted decide sobre su vivienda a partir de planos de construcción, distribuciones, descripciones de acabados, visualizaciones y viviendas piloto. Por eso es importante no fijarse solo en la ubicación y el precio, sino también revisar cuidadosamente al promotor, los contratos y las garantías legales.
¿Qué ventajas ofrece una vivienda de obra nueva?
Acabados y construcción modernos
Las viviendas de obra nueva se construyen conforme a la normativa de construcción vigente y suelen ofrecer un estándar técnico y energético superior al de las viviendas más antiguas. Según la promoción, el equipamiento puede incluir aire acondicionado moderno, ventanas de alta calidad, aislamiento térmico, sistemas energéticamente eficientes, espacios abiertos y cocinas y baños actuales. Esto puede suponer ventajas a largo plazo, especialmente en los gastos energéticos corrientes.
Menos necesidad de reformas
Una gran ventaja es que normalmente se traslada a una vivienda completamente nueva. En una propiedad de segunda mano, los compradores suelen tener que asumir además costes de cocina, baño, ventanas, instalación eléctrica u otras reformas. En una vivienda de obra nueva, este tipo de trabajos suele ser mucho menor durante los primeros años.
Posibilidad de elegir acabados
Si entra en una promoción con suficiente antelación, muchos promotores ofrecen distintas opciones de acabados. Según la promoción, puede elegir, por ejemplo, entre diferentes:
- Pavimentos
- Alicatados
- Encimeras de cocina
- Equipamiento de baño
- Combinaciones de colores
Algunos promotores ofrecen además, con un coste adicional, paquetes de acabados o personalización. Qué cambios son posibles depende siempre de la promoción concreta y de la fase de construcción.
¿Puede ser interesante comprar pronto en términos de precio?
Comprar en una fase temprana de la promoción puede resultar interesante en cuanto al precio. En promociones exitosas, los promotores a veces suben los precios de venta a lo largo de las distintas fases de comercialización y construcción. Por eso, los compradores que entran pronto pueden, en algunos casos, adquirir la vivienda a un precio más bajo que quienes compran poco antes de la finalización. En ubicaciones muy demandadas, las viviendas de obra nueva pueden llegar incluso a ser considerablemente más caras que propiedades de segunda mano comparables, debido a su equipamiento moderno. Lo decisivo siempre es la ubicación, la promoción, la calidad de construcción, el equipamiento y el precio de mercado.
¿Qué riesgos existen al comprar sobre plano?
La diferencia esencial respecto a una vivienda terminada es que está comprando algo que, en el momento de firmar el contrato, quizá todavía no puede ver por completo. Por ello, conviene tener en cuenta los siguientes puntos.
Las fechas de finalización pueden cambiar
En proyectos de construcción de mayor envergadura pueden producirse retrasos. Los permisos, el suministro de materiales, los cambios técnicos u otros factores pueden hacer que se posponga una fecha de finalización inicialmente prevista. Si va a coordinar su mudanza o la venta de otra propiedad con esta fecha, conviene prever cierto margen.
Los planos y las visualizaciones no son una vivienda terminada
Las infografías pueden resultar muy atractivas, pero no sustituyen a la documentación contractual real. Su abogado debería revisar, en particular:
- Los planos de distribución
- Las superficies indicadas
- La memoria de construcción
- La llamada Memoria de Calidades
- Las zonas comunitarias
- Las condiciones del contrato
La documentación acordada contractualmente es, en definitiva, mucho más importante que cualquier visualización de marketing.
¿Están protegidos mis pagos a cuenta?
En la compra sobre plano, los pagos suelen realizarse en varias fases. La legislación española prevé mecanismos de protección para determinados pagos anticipados en la construcción de viviendas nuevas. Cuando se cumplen los requisitos legales, los pagos anticipados del comprador deben estar respaldados por un aval bancario o un seguro adecuado. Por ello, antes de realizar cualquier pago, su abogado independiente debería comprobar:
- A dónde se dirige el pago
- Si existe la garantía necesaria
- Qué importe está cubierto
- En qué condiciones puede reclamarse la garantía
No transfiera pagos anticipados importantes basándose únicamente en folletos de venta o promesas verbales.
Revise al promotor y la promoción
Antes de firmar un contrato de compra, su abogado debería revisar, entre otras cosas:
- La titularidad del terreno
- Las licencias de construcción necesarias
- La inscripción de la promoción
- Las cargas sobre el terreno
- Las condiciones del contrato
- El calendario de pagos
- La fecha de finalización prevista
- La garantía de los pagos anticipados
- La documentación de la vivienda
En las promociones de obra nueva, una buena due diligence legal es especialmente importante.
¿Qué garantía existe frente a defectos de construcción?
La legislación española sobre edificación distingue distintos plazos de responsabilidad según el tipo de defecto. Por norma general, se aplican:
1 año
para determinados defectos de acabado o de ejecución.
3 años
para determinados defectos constructivos que afecten a los requisitos de habitabilidad.
10 años
para determinados daños estructurales, por ejemplo en los cimientos, elementos portantes u otros componentes que afecten a la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
Por ello, la afirmación habitual de que «las viviendas nuevas tienen diez años de garantía» resulta demasiado simplificada. Los derechos del comprador dependen de qué defecto exista, cuándo se detecte y quién sea responsable de él.
Revisión antes de la entrega
Antes de la entrega definitiva, recomendamos realizar una revisión minuciosa de la vivienda. Entre otros aspectos, conviene comprobar:
- Puertas y ventanas
- Azulejos y suelos
- Equipamiento de cocina y baño
- Griferías
- Paredes y pintura
- Enchufes e iluminación
- Climatización
- Terrazas y zonas exteriores
- Los detalles de acabado acordados
Los defectos detectados deben documentarse por escrito y comunicarse al promotor. En viviendas de mayor tamaño o técnicamente más complejas, también puede ser recomendable una recepción técnica profesional.
¿Qué impuestos se aplican en una obra nueva en Andalucía?
Al comprar una vivienda nueva directamente al promotor, por lo general se aplica el IVA al 10 %. Además, en la escritura notarial suele aplicarse el AJD (Actos Jurídicos Documentados). El tipo general del AJD en Andalucía es actualmente del 1,2 %, aunque bajo determinadas condiciones pueden aplicarse tipos reducidos. Además, los compradores deben prever costes como:
- Abogado
- Notaría
- Registro de la propiedad
- Financiación, en su caso
- Gestoría, en su caso
Su abogado debería elaborarle, antes de la compra, un desglose individual de los gastos de compra previstos.
¿Puedo revender un contrato sobre plano antes de la finalización?
Un comprador no puede, sin más, revender automáticamente un contrato a otro comprador. Que sea posible ceder la posición de comprador depende, entre otras cosas, del contrato y del promotor. En algunos casos se requiere el consentimiento expreso del promotor, y pueden surgir gastos adicionales o consecuencias fiscales. Si ya en el momento de la compra está pensando en revender la vivienda antes de su finalización, debería aclararlo sin falta con su abogado antes de firmar el contrato.
¿Obra nueva o segunda mano?
Ambas opciones pueden ser la decisión correcta.
¿Para quién es adecuada una vivienda de obra nueva?
Una vivienda de obra nueva es especialmente adecuada para compradores que valoran:
- La arquitectura moderna
- El equipamiento nuevo
- La eficiencia energética
- La escasa necesidad de reformas
- Las zonas comunitarias de alta calidad
y que, si es necesario, están dispuestos a esperar a la finalización.
¿Para quién es adecuada una vivienda de segunda mano?
Una vivienda de segunda mano, en cambio, puede ser ventajosa si usted:
- Desea mudarse de inmediato
- Prefiere una urbanización ya consolidada
- Quiere ver de antemano el entorno exacto
- Busca una ubicación concreta y ya asentada
- Desea reformar la vivienda a su gusto
Lo decisivo no es si la obra nueva o la segunda mano son, en general, «mejores», sino qué vivienda se adapta mejor a sus planes personales.
Le ayudamos a comparar promociones de obra nueva en la Costa del Sol
Right Casa tiene acceso a numerosas promociones de obra nueva actuales a lo largo de la Costa del Sol. Podemos ayudarle a comparar distintas promociones, ubicaciones, precios, distribuciones y fechas de finalización. Y como no trabajamos en exclusiva para un único promotor, podemos analizar junto con usted diferentes opciones y ayudarle a encontrar la promoción que mejor se adapte a lo que busca.
¿Le interesa una vivienda de obra nueva?
Cuéntenos qué ubicación, vivienda y presupuesto busca, y le mostraremos promociones de obra nueva adecuadas en la Costa del Sol.
Aviso: esta guía tiene carácter meramente informativo y no constituye asesoramiento legal, fiscal o financiero individual. Los contratos, impuestos y requisitos legales deben ser revisados por profesionales independientes debidamente cualificados antes de realizar una compra.