Hipotecas y financiación en España
¿Desea comprar una propiedad en la Costa del Sol y necesita financiación para ello?
Los compradores internacionales también pueden, en general, obtener una hipoteca española. Sin embargo, las condiciones dependen de su situación financiera personal, su lugar de residencia, sus ingresos, el valor de la propiedad y los requisitos del banco correspondiente. Right Casa no concede hipotecas. Sin embargo, si lo desea, podemos ponerle en contacto con especialistas en financiación y bancos independientes y experimentados, familiarizados con la financiación inmobiliaria española y con compradores internacionales. Así podrá aclarar sus opciones de financiación lo antes posible y comenzar su búsqueda de vivienda con un presupuesto realista.
En Resumen
- Lo ideal es aclarar la financiación antes de empezar a buscar propiedad.
- Los no residentes suelen obtener hasta un 70% de financiación, los residentes a menudo más.
- Los bancos evalúan ingresos, solvencia y el valor de la propiedad mediante tasación.
- Puede elegir entre hipoteca fija, variable o mixta, cada una con riesgos distintos.
- Right Casa puede ponerle en contacto con especialistas independientes en financiación.
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Cuota mensual
1227 €
Importe del préstamo
245.000 €
Coste total de intereses
122.958 €
Cálculo orientativo sin costes adicionales ni comisiones. Las condiciones reales dependen de su situación individual y del banco.
Aclare la financiación lo antes posible
Si necesita una hipoteca para su compra, le recomendamos no dejar el tema de la financiación para cuando ya haya encontrado la vivienda de sus sueños. Una revisión temprana le ayuda a entender:
- Qué presupuesto es realista
- Cuánto capital propio necesita
- Qué cuota mensual puede asumir
- Qué bancos son, en principio, una opción
- Qué documentación se necesita
- Qué costes de financiación adicionales pueden surgir
Una primera revisión de la financiación también puede ayudarle a actuar con mayor rapidez y seguridad durante una negociación de compra posterior.
¿Pueden los no residentes obtener una hipoteca en España?
Sí. Los bancos españoles también financian la compra de propiedades de personas cuya residencia fiscal o habitual se encuentra fuera de España. Sin embargo, los no residentes suelen tener que financiar con fondos propios una parte mayor del precio de compra que los compradores residentes en España. La financiación disponible siempre depende del banco y de la situación individual. Como orientación aproximada, a los no residentes internacionales se les suele ofrecer financiación de hasta un 60-70 % aproximadamente del valor de la propiedad reconocido por el banco. Sin embargo, esto no es una garantía. Los ingresos, la edad, los préstamos existentes, el origen de los ingresos, el tipo de propiedad y la solvencia pueden influir considerablemente en la decisión.
¿Y si soy residente en España?
Para los compradores residentes en España, los bancos a veces pueden ofrecer una financiación mayor que a los no residentes. Sin embargo, tampoco aquí existe un derecho automático a un determinado porcentaje de financiación. Afirmaciones como «los residentes obtienen el 100 % de financiación» deben, por tanto, tomarse con cautela. Este tipo de financiación es más bien excepcional y depende en gran medida de la propiedad, el banco y la situación personal. En su planificación financiera, debería partir de la base de que necesitará capital propio tanto para una parte del precio de compra como para los gastos de compra.
Los gastos de compra normalmente no se financian por completo
Un error frecuente en la planificación del presupuesto es tener en cuenta únicamente el capital propio necesario para el precio de la propiedad. Además del precio de compra, en España surgen, entre otros, los siguientes gastos:
- Impuesto de transmisiones patrimoniales, o IVA y AJD en obra nueva
- Gastos de notaría y registro
- Honorarios de abogado
- Gastos de financiación, en su caso
- Otros gastos de compra individuales
Estos gastos normalmente deben abonarse en su mayor parte con fondos propios. Si su presupuesto total disponible es, por ejemplo, de 300.000 euros, esto no significa automáticamente que pueda comprar una propiedad de 300.000 euros.
¿Cómo decide un banco cuánto puedo pedir prestado?
El banco no solo tiene en cuenta el valor de la propiedad. Su situación financiera personal es, como mínimo, igual de importante. Entre los factores que pueden tenerse en cuenta se encuentran, por ejemplo:
- Ingresos regulares
- Situación laboral
- Actividad por cuenta propia
- Préstamos y obligaciones existentes
- Gastos mensuales de manutención
- Edad
- Plazo de la financiación deseada
- Capital propio
- Historial crediticio
- Declaraciones de la renta
- Origen de los ingresos
En el caso de los compradores internacionales, el riesgo de tipo de cambio también puede desempeñar un papel, por ejemplo si los ingresos se perciben en libras esterlinas en lugar de en euros.
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¿Qué documentación necesito?
Los requisitos exactos varían de un banco a otro. Sin embargo, normalmente pueden solicitarse los siguientes documentos:
- Pasaporte o documento de identidad
- NIE
- Justificante de domicilio
- Contrato de trabajo o justificante de actividad por cuenta propia
- Nóminas recientes
- Declaraciones de la renta
- Extractos bancarios
- Justificante de ahorros existentes
- Información sobre préstamos existentes
- Cuentas anuales o documentación empresarial, en su caso
Los compradores autónomos suelen tener que aportar justificantes de ingresos más completos que los asalariados. Su especialista en financiación puede indicarle con antelación qué documentación se necesita para su situación.
¿Cómo se valora la propiedad?
En una financiación hipotecaria, el banco suele encargar la valoración de la propiedad a un tasador autorizado. Esta valoración es importante para el banco porque constituye, entre otras cosas, la base para calcular el importe de financiación posible. Por ello, lo decisivo no es necesariamente solo el precio de compra acordado. Si el banco valora la propiedad por debajo del precio de compra, esto puede significar que necesita capital propio adicional.
¿Hipoteca fija, variable o mixta?
En España se ofrecen principalmente tres tipos de hipoteca.
Tipo fijo
En una hipoteca a tipo fijo, el tipo de interés acordado se mantiene igual durante todo el plazo. Por ello, la cuota mensual también suele ser previsible. La gran ventaja es la seguridad en la planificación: la subida de los tipos de interés del mercado no afecta a la cuota acordada. A la inversa, tampoco se beneficia automáticamente durante el periodo de tipo fijo si los tipos de interés generales bajan. El Banco de España describe, en consecuencia, las hipotecas a tipo fijo como una financiación con un tipo de interés constante y una cuota estable.
Tipo variable
Las hipotecas variables suelen estar vinculadas a un tipo de interés de referencia. En España, el Euríbor a 12 meses es el valor de referencia más utilizado para los préstamos hipotecarios variables. El tipo de interés acordado puede consistir, por ejemplo, en:
Euríbor + diferencial del banco
El tipo de interés se ajusta normalmente a intervalos determinados, a menudo anual o semestralmente. Si el tipo de referencia sube, su cuota mensual puede aumentar. Si baja, la cuota puede disminuir en consecuencia. Por ello, en las hipotecas variables no solo debe considerarse la cuota actual, sino también comprobar si la financiación seguiría siendo asumible con tipos de interés más altos.
Hipoteca mixta
Una hipoteca mixta combina ambos modelos. Por ejemplo, se aplica un tipo de interés fijo durante los primeros años. A continuación, la financiación pasa a un tipo de interés variable. Este tipo de modelos son ya un componente habitual del mercado hipotecario español. Qué opción es la más adecuada depende de sus planes personales, su tolerancia al riesgo y las condiciones ofrecidas.
No se fije solo en el tipo de interés
Al comparar distintas hipotecas, no debería fijarse únicamente en el tipo de interés anunciado. Los bancos pueden tener condiciones y requisitos diferentes. Pueden ser relevantes, por ejemplo:
- TAE (tasa anual equivalente)
- Plazo
- Cuota mensual
- Posibilidades de amortización anticipada
- Costes de la cancelación anticipada
- Seguros exigidos
- Mantenimiento de cuenta
- Domiciliación de nómina
- Otros productos bancarios vinculados al tipo de interés
Por ello, el tipo de interés nominal más bajo no es necesariamente la oferta global más económica. Compare las distintas ofertas, en la medida de lo posible, sobre una base comparable.
¿Qué ocurre con una hipoteca variable si suben los tipos de interés?
Esto debe tenerse en cuenta sin falta antes de firmar el contrato. El Banco de España señala que, en el caso de las hipotecas variables, los bancos deben ofrecer una simulación que muestre cómo podrían afectar a la cuota mensual las distintas evoluciones de los tipos de interés. No obstante, esta simulación no constituye una predicción de los tipos de interés futuros. Al margen de esto, también recomendamos analizar usted mismo distintos escenarios. Pregúntese, por ejemplo: ¿Podría seguir pagando sin problemas mi cuota mensual si esta subiera de forma notable?
Así evitará planificar su financiación basándose únicamente en la cuota ofrecida en el momento actual.
¿Cómo influye mi edad en la hipoteca?
La edad también puede desempeñar un papel. Los bancos suelen fijar una edad máxima que el prestatario puede alcanzar al final del plazo de la hipoteca. Esto puede requerir un plazo más corto en el caso de compradores de mayor edad. Un plazo más corto, a su vez, suele implicar cuotas mensuales más altas para el mismo importe de préstamo. Como los límites de edad pueden variar de un banco a otro, esto debe comprobarse de forma individual.
¿Debo revisar mi financiación antes de buscar una propiedad?
Si depende de una hipoteca: sí, lo antes posible. Un estudio previo puede ayudarle a responder a tres preguntas decisivas:
- ¿Cuánto podré financiar previsiblemente?
- ¿Cuánto capital propio necesito?
- ¿Qué precio de vivienda se ajusta realmente a mi presupuesto?
Así evitará invertir tiempo en propiedades que después no puedan financiarse.
Contrato de reserva y financiación
Debe extremarse la precaución si reserva una propiedad antes de que su financiación haya sido confirmada de forma definitiva. Una valoración positiva general o un estudio previo todavía no constituyen una concesión de crédito vinculante. Por ello, pida a su abogado independiente que revise qué consecuencias tendría que la financiación finalmente no se llevara a cabo. Que un pago de reserva o una señal puedan reembolsarse depende de las condiciones contractuales concretas acordadas.
Riesgo de cambio para compradores británicos y otros compradores internacionales
Si no recibe sus ingresos en euros, también debería tener en cuenta las posibles fluctuaciones del tipo de cambio. Un comprador británico, por ejemplo, podría percibir sus ingresos en libras mientras que la hipoteca y la propiedad se financian en euros. Si el tipo de cambio varía de forma significativa, la carga real en su moneda de origen puede aumentar o reducirse. Esto también debería incluirse en una planificación financiera a largo plazo.
Cómo puede ayudarle Right Casa
Right Casa no es una entidad de crédito y no concede hipotecas. Lo que sí podemos hacer: Si lo desea, podemos ponerle en contacto con especialistas en financiación y bancos independientes y experimentados, que conocen la financiación inmobiliaria española y trabajan habitualmente con compradores internacionales. Mientras aclara su financiación, podemos, al mismo tiempo, ajustar su búsqueda de vivienda a un presupuesto realista. Así, la financiación y la búsqueda de vivienda se combinan de forma coherente, en lugar de enfrentarse solo al final del proceso de compra.
Primero entienda su financiación, luego busque con tranquilidad
Una hipoteca española no tiene por qué ser complicada para los compradores internacionales. Lo decisivo es saber con antelación:
- Cuánto capital propio se necesita
- Qué importe de préstamo es realista
- Qué carga mensual supondrá
- Qué tipo de hipoteca se adapta a usted
- Qué gastos de compra adicionales deben tenerse en cuenta
Cuanto antes se aclaren estos puntos, con mayor seguridad podrá buscar después su propiedad en la Costa del Sol.
¿Desea comprar una propiedad y necesita financiación?
Aviso: Right Casa no es una entidad de crédito y no ofrece asesoramiento financiero individual. Las condiciones de financiación, los porcentajes de financiación, los tipos de interés y las decisiones crediticias son establecidos por los respectivos bancos o proveedores de financiación y pueden cambiar.