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Si usted es dueño de su propia casa de vacaciones española, entonces usted puede estar tentado a alquilar su propiedad cuando no lo está utilizando. Es posible que incluso desee invertir en una propiedad de compra a arrendamiento en su parte favorita de España. Los préstamos a corto plazo pueden ser una gran manera de ganar ingresos adicionales, algo que es cada vez más importante para muchas familias en medio de la crisis del costo de vida.
Pero si quieres dejar tu propiedad a los turistas, ya sea de forma independiente o a través de un sitio como AirBnB, entonces necesitarás obtener una licencia turística. No se puede alquilar legalmente una propiedad a corto plazo en España sin una licencia turística, lo que demuestra que ha cumplido con las normas de vivienda pertinentes.
Si usted es elegible para esta licencia, y cómo puede obtener una, dependerá de dónde vive. Como tantas cosas, las reglas varían entre las 17 regiones autónomas. Dentro de cada región, también puede encontrar que las reglas difieren dependiendo de si vive en la ciudad o en el campo. Aquí está todo lo que necesita saber:
Cómo obtener una licencia turística en España
Para obtener una licencia turística en España, tendrá que visitar su ayuntamiento local. Aquí debe rellenar la documentación necesaria para obtener una licencia turística, pero esto sólo se concederá si cumple con todas las reglas y reglamentos que figuran a continuación. En algunos casos, incluso con la documentación correcta, nunca se concederá una licencia turística. Por ejemplo, la ciudad de Barcelona ya no emite ninguna licencia turística, por lo que la única manera de poder alquilar en la ciudad es comprar una propiedad que ya tiene una licencia.
Aquí están las reglas que necesitas saber para obtener una licencia turística en cada una de las 17 regiones:
Andalucía
Las normas para la obtención de una licencia turística en Andalucía están bien establecidas, habiendo sido establecidas en el Decreto 28/2016 y el Decreto 194/2010, modificado. Estas normas establecen que las propiedades turísticas:
No se puede alquilar por más de dos meses
Se puede alquilar en una habitación solo, siempre que el propietario también vive en la propiedad
Las habitaciones deben estar equipadas con ventilación externa directa, cortina o cortinas, y un sistema de refrigeración en los meses de verano, así como un dispositivo de calefacción en el invierno.
El propietario de la propiedad debe completar una declaración de responsabilidad
Una solicitud de una licencia turística puede ser rechazada si se opone a ella por las comunidades vecinas, y las reglas pueden variar según la ciudad. Por ejemplo, en Sevilla, el consejo municipal ha dicho que todos los alquileres turísticos ahora deben cumplir los mismos requisitos que un hotel. Se le aconseja investigar su ciudad específica antes de hacer una solicitud.
Aragón
Es posible obtener una licencia turística en Aragón, siempre que su propiedad cumpla los siguientes criterios:
Las propiedades que se abandonen por menos de un mes deben cumplir con las normas de seguridad impuestas por el Estado
Las propiedades deben tener calefacción y agua corriente caliente y fría
La propiedad debe ser alquilada en su totalidad. No se permiten permisos de habitación.
Los propietarios de propiedades deben completar una declaración de responsabilidad
Asturias
En Asturias se introdujeron nuevas directrices sobre las licencias de vacaciones en 2016. Estas directrices establecen que:
Tanto la casa entera como la habitación por habitación se pueden alquilar. El propietario de la propiedad no tiene que residir en ella para dejar la propiedade en una habitación por habitación.
Los alquileres sólo pueden ser temporales.
Cada propiedad debe tener agua corriente caliente y fría, calefacción, iluminación de emergencia y un extintor de fuego.
Cada habitación debe tener ventilación directa hacia el exterior y cortinas o velas.
Los propietarios de la propiedad deben completar una declaración de responsabilidad.
Islas Baleares
La disponibilidad de licencias turísticas en las Islas Baleares se determina por la Ley 6/2017 y por la que se modifica la Ley 8/2012 sobre turismo. Esta ley establece que los consejos pueden regular las actividades turísticas en una base ad hoc. En términos reales, esto significa que comprar una propiedad para dejar salir a los turistas aquí es un riesgo ya que las reglas pueden cambiar en cualquier momento. En las normas actuales se establece que:
Sólo se pueden dejar propiedades enteras
Los permisos de turismo no pueden comercializarse por períodos superiores a un mes.
Cada propiedad debe tener un certificado de eficiencia energética, con una calificación mínima de F en los hogares hasta 2007 (incluido) y D en las viviendas a partir de 2008.
En las propiedades donde existe una comunidad de propietarios, se requiere un acuerdo de la junta de los propietarios.
Los propietarios de la propiedad deben completar una declaración de responsabilidad.
País Vasco
Para que las propiedades turísticas se permitan en el País Vasco deben cumplir las siguientes reglas:
No se pueden alquilar por períodos superiores a 12 meses
Se pueden alquilar en su totalidad o por habitación siempre que el propietario resida en la propiedad
Los propietarios de propiedades deben completar una declaración de responsabilidad
Si bien estas reglas generales se aplican, pueden variar entre ciudades. Por ejemplo, en San Sebastián, ni apartamentos turísticos ni hoteles pueden abrirse en la Ciudad Vieja.
Islas Canarias
Para que las propiedades turísticas se permitan en las Islas Canarias, deben cumplir las siguientes reglas:
Los alquileres sólo pueden ser temporales, y no pueden implicar que el lugar de residencia de los usuarios ha cambiado
Las propiedades sólo se pueden alquilar en su totalidad y no por habitación
Los propietarios de propiedades deben completar una declaración de responsabilidad
Cada isla también tendrá sus propias reglas y reglamentos adicionales, por lo que si desea operar un alquiler turístico en las Islas Canarias entonces es importante investigarlos en su totalidad visitando su ayuntamiento local.
Cantabria
El último decreto sobre alquileres turísticos en Cantabria se actualizó en 2019 y establece que:
Los alquileres sólo pueden ser temporales, y no pueden implicar que el lugar de residencia de los usuarios ha cambiado
La propiedad puede ser alquilada en su totalidad o por habitación, pero sólo si el propietario reside en la propiedad
La propiedad debe tener un extintor de fuego en cada piso y un certificado de ocupación
Los propietarios de la propiedad deben completar una declaración de ocupación
Castilla-La Mancha
El último decreto sobre alquileres turísticos en Castilla-La Mancha establece que:
Las propiedades no pueden ser dejadas por habitación, sólo se pueden dejar propiedades enteras.
El permiso debe ser temporal, pero no se ha indicado la duración máxima del alquiler.
La propiedad debe cumplir con las disposiciones de la normativa vigente sobre habitabilidad y seguridad para el uso residencial como hogar.
La propiedad debe tener ventilación directa al exterior o a patios, con velas o cortinas en las ventanas.
La propiedad debe tener calefacción y aire acondicionado en los dormitorios y sala de estar.
La propiedad debe tener al menos una sala de estar-comedor, cocina, dormitorio y baño. Las propiedades más pequeñas no pueden utilizarse para las vacaciones.
Los propietarios de la propiedad deben completar una declaración de responsabilidad.
Castilla y León
Las reglas para el alquiler de propiedades turísticas en Castilla y León establecen que:
El plazo máximo de alquiler para los turistas es de dos meses.
Cada propiedad debe tener al menos un dormitorio independiente, sala de estar-comedor, cocina y baño. La única excepción a esto es en el caso de la construcción de apartamentos turísticos de tipo estudio, en el que el dormitorio, la sala de estar y la cocina pueden ocupar el mismo espacio de plan abierto.
Dormitorios deben ser de al menos 7m2 en el caso de dormitorios individuales, 10m2 para dobles, y 4 m2 para cada cama adicional
Cada dormitorio debe tener ventilación externa directa, y cortinas o velas equipadas. Las cocinas también deben tener ventilación directa.
La propiedad debe tener calefacción y agua corriente caliente y fría.
Los propietarios de propiedades deben completar una declaración de responsabilidad
Cataluña
Las normas relativas a los permisos turísticos en Cataluña no han sido actualizadas desde que se concedió el Decreto 159 en 2012. Este decreto sigue vigente y establece que:
Las propiedades no se pueden dejar por períodos de más de un mes
Las propiedades deben ser inspeccionadas y tener un certificado de habitabilidad.
El ayuntamiento local debe ser notificado con antelación antes de cada nuevo grupo de invitados.
Aunque Barcelona se encuentra en Cataluña, la ciudad tiene su propio conjunto de reglas sobre permisos de vacaciones. Barcelona ya no emitirá licencias turísticas, por lo que no debes comprar una propiedad aquí si estás planeando dejarla salir.
Extremadura
No hay reglas y reglamentos específicos para los permisos de vacaciones en Extremadura. Pero para justificar todos los reglamentos de los apartamentos turísticos, es necesario llevar a cabo un proyecto de actividad, firmado por un técnico y aprobado por el colegio correspondiente. Si desea alquilar una propiedad en Extremadura entonces su propiedad debe:
Cumplir con los reglamentos de accesibilidad y las normas de incendios.
Cumplir con los requisitos mínimos de tamaño. Por ejemplo, las alturas del techo para las propiedades alquiladas no pueden ser menores de 2,5 metros.
Cada dormitorio debe tener acceso a una fuente de luz directa y cortinas o velas equipadas.
La propiedad debe tener agua caliente y fría y calefacción.
Los propietarios de la propiedad deben completar una declaración de responsabilidad.
Galicia
La gestión de las propiedades turísticas en Galicia se determina por el Decreto 12/2017, en el que se establece que:
Las propiedades sólo se pueden alquilar por períodos de corto plazo de menos de 31 días
Las propiedades sólo se pueden alquilar en su totalidad, y no se puede dejar en una habitación por habitación
Los propietarios de la propiedad deben presentar una declaración para cada nuevo conjunto de huéspedes que lleguen
La Rioja
Para alquilar una propiedad a los turistas en La Rioja, deben cumplirse las siguientes condiciones:
Toda la propiedad debe ser alquilada. No está permitido dejar habitaciones o partes de propiedad
Los alquileres sólo pueden ser temporales, aunque no se incluye en las directrices un período máximo permitido de arrendamiento
Su ayuntamiento local debe ser informado cuando cada nuevo grupo de turistas a la propiedad llega
Madrid
El uso de las propiedades turísticas en Madrid está regulado por el Decreto 79/2014 del Consejo de Administración. Este decreto resume los siguientes términos para los permisos turísticos en Madrid:
Toda la propiedad debe ser alquilada. No está permitido dejar habitaciones o partes de propiedad
Los propietarios de los bienes deben presentar un Certificado de idoneidad para la vivienda para uso turístico (CVUT), elaborado por un arquitecto, que certifica que se cumplen los requisitos establecidos.
La propiedad debe tener agua caliente y fría, calefacción, ventilación directa hacia el exterior, un extintor de fuego, señales de emergencia y un plan de evacuación.
Los propietarios de propiedades deben completar una declaración de responsabilidad
Murcia
El uso de las propiedades turísticas en Murcia está regulado por el Decreto No 256/2019. Este decreto establece que las propiedades de alquiler a corto plazo deben cumplir las siguientes normas:
Se pueden alquilar habitaciones individuales en una propiedad, pero sólo si el propietario reside en la propiedad.
Todos los permisos deben ser únicamente temporales, pero no se da un período máximo de ocupación para permisos de corto plazo
Cada propiedad debe tener agua corriente caliente y fría y un extintor de fuego
Los propietarios de propiedades deben completar una declaración de responsabilidad
Navarra
Debido a que Navarra todavía no tiene reglamentaciones específicas para las propiedades turísticas, si desea ceder una propiedad a los turistas de la región entonces tendrá que llevar a cabo un proyecto de actividad, firmado por un técnico y aprobado por el colegio correspondiente. Además de esto su propiedad debe:
Tenga un extintor de incendios, iluminación de emergencia y un plan de emergencias.
Tenga agua caliente y calefacción.
Sólo estar ocupado por un período máximo de tres meses
Los propietarios de viviendas deben completar una declaración de responsabilidad
Valencia
Si desea obtener una licencia turística en Valencia, debe asegurarse de que cumple los siguientes criterios:
La casa entera debería ser alquilada. No es posible alquilar habitaciones o partes de propiedades en Valencia.
Los permisos turísticos sólo pueden ser temporales, aunque no se especifica un plazo máximo para ello
Las propiedades turísticas requieren un informe favorable de compatibilidad urbana emitido por el ayuntamiento del municipio en el que se encuentren.
Los propietarios de viviendas deben completar una declaración de responsabilidad
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